Il Governo sta lavorando (in silenzio) alla predisposizione del disegno di legge delega sulla riforma fiscale da sottoporre alle Camere.
Qualora tali linee guida ottenessero l’approvazione dal Parlamento sarà lo stesso Governo a definire i contenuti di dettaglio ditale riforma che nelle intenzioni dovrebbe essere epocale.
Ricordiamo che l’attuale nostro sistema tributario è prossimo a compiere 50 anni. E’ infatti dell’8 ottobre 1971 la Legge Delega n. 825 con cui, tra l’altro, si prevedeva l’introduzione di IRPEF, Imposta sui redditi delle Società, IVA e la riforma significativa dell’imposta di registro, di successioni e donazioni, ipotecarie e catastali, quella di bollo e tutte le misure di accertamento e riscossione.
La stratificazione culturale e demografica della nostra società, l’economia e le tecnologie di oggi sono per molti aspetti incomparabili ed in alcuni casi addirittura inimmaginabili con il contesto in essere alla fine degli anni ’60 quando l’ultima riforma strutturale è stata pensata.
Tra gli elementi che mi auguro possano essere oggetto di questo ampio intervento spero rientri anche la riforma del Catasto in quanto le iniquità di prelievo che alimenta da ormai diversi anni sono ormai non solo evidenti, ma macroscopiche sebbene se ne parli molto poco ed pochissimi le reclamino.
CHI PIU', CHI MENO
In un’inchiesta elaborata dal Sole 24 Ore e pubblicata lo scorso 31 agosto (“Il Catasto batte i prezzi di mercato. Tasse al Top in 10 città”) è emerso che lo scostamento tra i prezzi medi di mercato e quelli mediamente desumibili dalle rendite catastali è tutt’altro che uniforme tra i diversi comuni d’Italia. L’analisi effettuata sui soli capoluoghi di provincia evidenzia che in città come Bolzano, Trento, Rimini si registrano valori medi di mercato pari a quasi 2,5 volte quelli catastali mentre al contrario in realtà come Alessandria, Benevento, Biella, Lecce, Mantova, Padova, Pordenone, Siracusa, Taranto e Viterbo i valori medi di mercato risultano inferiori a quelli di mercato in alcuni casi di quasi il 30%.
Questo è conseguenza principalmente del fatto che le rendite catastali con cui vengono determinati i valori fiscali dei fabbricati si basano su classi e tariffe risalenti alla situazione immobiliare esistente alla fine degli anni ‘ 80 (per l’esattezza i periodi economici 1988 e 1989) e per tutti i fabbricati ad uso abitativo su consistenze valutate ancora sulla base del numero di vani invece che su superfici misurate in metri quadrati comunemente utilizzati e compresi da chiunque.
I CORRETTIVI FORFETTARI DEL PASSATO ed IL CASO TORINO
La semplice rivalutazione del 5% delle rendite e quella dei coefficienti moltiplicatori che determinano i valori catastali dei fabbricati che sono state introdotte negli anni non hanno potuto tener conto delle differenti dinamiche territoriali che ci sono state negli ultimi 30 anni.
In tale arco temporale una città come Torino che vivo e conosco un po’ più da vicino ha perso circa 200.000 abitanti ed attualmente si stima che ci possano essere circa 70.000 unità immobiliari vuote ed inutilizzate. La città si è trasformata, alcuni quartieri sono stati riqualificati (cito per esempio quello degradato di San Salvario a ridosso della stazione di Porta Nuova) ed i valori dei relativi immobili sono cresciuti nonostante il calo demografico e la progressiva generalizzata diminuzione dei prezzi iniziata negli anni post Olimpiadi invernali del 2006 e post crisi finanziaria del 2008.
E con le differenze di zona, di stato conservativo dell’edificio nel suo insieme e qualità di finitura della singola unità immobiliare si apre un ulteriore macroscopico mondo di incoerenze ed iniquità che le medie dei prezzi considerate dal Sole 24 Ore appiattiscono e nascondono.
LE ECCEZIONI PATOLOGICHE
Infine segnalo l’esistenza di una serie di casi patologici e premeditati probabilmente ben superiori a quanto chiunque possa immaginare. Mi riferisco ai cosiddetti immobili fantasma (unità o addirittura intere palazzine mai censite catastalmente che mi auguro ormai essere sempre più rari) e soprattutto ad interi appartamenti ampliati, ristrutturati ed ammodernati negli anni di cui i relativi proprietari si sono guardati bene dal denunciare le variazioni di categoria o di classe che ne scaturivano ai fini catastali. E così ci troviamo nella condizione paradossale in cui non è raro che, specie nei centri storici delle nostre splendide città d’arte e dei borghi più antichi, vengano proposte su Airbnb e Booking stanze in bed & breakfast e appartamenti di gran lusso che magari catastalmente figurano come case popolari (Categoria A4) al pari di com’erano agli inizi del secolo scorso. Nel 1994 sono state eliminate di diritto dalle categorie catastali le abitazioni ultrapopolari (A5) i cui standard abitativi erano palesemente non più coerenti con quelli minimi indispensabili di oggi.
GLI STRUMENTI ATTUALI
Dal 2004 l’Osservatorio del Mercato Immobiliare raccoglie i dati delle compravendite e delle locazioni immobiliari che vengono perfezionate in Italia ed ogni semestre restituisce pubblicamente, a seguito di un’analisi statistica piuttosto raffinata che viene migliorata di anno in anno, i valori medi di mercato per zona omogenea e per tipologia di fabbricato.
L’evoluzione tecnologica derivante dai sistemi di geolocalizzazione consente di poter implementare la banca dati OMI con molteplici informazioni grafiche, posizionali e rappresentative del territorio. Per tale scopo è stato istituito un nuovo sistema informativo denominato SIT (Sistema Integrato del Territorio) che si intende abbinare anche alla banca dati dei pubblici registri immobiliari per poter presto associare ogni singola particella immobiliare al rispettivo titolare di diritti reali.
Questo genere di strumenti sarebbe in grado di restituire informazioni più coerenti con lo stato di fatto, trasparenti e potenzialmente accessibili a tutti a cui potrebbe conseguire anche un possibile effetto di moral suasion capace di far emergere persino quello che l’occhio del satellite non riuscisse a vedere!
I TENTATIVI DEL PASSATO, LE PAURE e LA SPERANZA
Alcuni anni fa era già stata promulgata una legge delega che avrebbe dovuto portare a recepire la riforma del catasto, ma questa imponeva la parità di gettito rispetto alla situazione esistente e così in prossimità della sua entrata in vigore è stata rinviata e poi abrogata in quanto politicamente piuttosto scomoda stante il fatto che dalle simulazioni qualcuno si sarebbe trovato a pagare tanta più IMU di quella pagata sinora.
Magari non è il caso di arrivare al Truman Show dei proprietari immobiliari che la tecnologia oggi potrebbe mettere in onda, ma sono fortemente convinto che la consapevolezza di una base dati più oggettiva e trasparente renderebbe non solo più equo ma probabilmente anche meno fastidioso il prelievo fiscale a danno di coloro che si trovassero nella condizione di dover pagare di più.
