Tra le misure introdotte dal DL 34 del 19/5/20 per rilanciare consumi ed investimenti nel nostro Paese dopo 3 mesi di lockdown quelle di maggior interesse ad avviso di chi scrive sono senz’altro quelle che riguardano il settore edilizio ed in particolare quello delle ristrutturazioni e riqualificazioni in chiave energetica e/o di sicurezza statica del nostro preziosissimo patrimonio immobiliare.
L’aspetto più significativo non è tanto la misura del beneficio complessivo che, come vedremo, in alcuni casi può arrivare al 110% della spesa complessiva quanto piuttosto la modalità ed i tempi con cui tale “contributo” potrà venire fruito e goduto.
Viene prevista infatti la possibilità di recuperare le detrazioni fiscali collegate alle varie spese sostenute nel 2020 e 2021
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direttamente per il tramite l’impresa appaltatrice dei lavori a cui materialmente si corrisponderà un corrispettivo ridotto dell’intero complessivo contribuito fruibile negli anni;
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cedendole in unica soluzione a terzi soggetti finanziatori tra cui anche banche ed imprese di assicurazione.
Già in passato si era tentato qualcosa di simile, ma non aveva avuto il successo sperato in quanto pochissime imprese appaltatrici si erano dimostrate capaci di assorbire la mole dei crediti d’imposta acquisibili o di avere la forza finanziaria per riuscire a recuperare gli stessi in un arco temporale di svariati anni. La grande differenza è che oggi tutti questi crediti possono essere ceduti al sistema bancario che ha senz’altro sia la capacità finanziaria sia la possibilità di poterli assorbire in compensazione con altri tributi, tra l’altro, senza che concorrano a ridurre i tradizionali plafond massimi di utilizzo.
Inoltre la misura del 110% porta con sé anche il contributo di almeno una parte dell’onere finanziario che il recupero distribuito in 5 o 10 anni potrebbe generare. Con i tassi di interessi particolarmente bassi praticati in questo periodo il 10% in più della spesa potrebbe corrispondere tranquillamente al prezzo dell’anticipazione a 4 o 5 anni.
Questa possibilità nel dettaglio è fruibile per i soggetti che sosterranno nel 2020 e nel 2021 spese relative a interventi per:
1) recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16bis del Tuir (comma 1 lettere a e b) che rappresentano in estrema sintesi le ormai classiche detrazioni al 50% entro il limite di € 96.000 di spesa per singola unità abitativa o sue pertinenze (manutenzioni straordinarie, restauro e risanamento conservativo anche con ampliamento di volume nel rispetto di quanto le disposizioni urbanistiche consentono su singole unità immobiliari e su parti comuni di edifici - per queste ultime sono ammesse anche le spese di ordinaria manutenzione)
2) efficienza energetica di cui all’articolo 14 del DL 63/2013 che prevende svariate tipologie di intervento con specifici massimali di spesa autonomi (cumulabili con quelli di cui al punto precedente) e detrazioni che oscillano tra il 50% ed 65% - la peculiarità di questa agevolazione è che vale anche per le unità immobiliari diverse da quelle ad uso strettamente residenziale (quali ad esempio uffici, negozi, laboratori, capannoni, alberghi…), ma richiede il rispetto di parametri tecnici specifici che devono essere attestati e specificamente comunicati all’ENEA ed ovviamente la preesistenza di un qualche genere di impianto di riscaldamento da poter migliorare;
3) l’adozione di misure antisismiche di cui all’articolo 16 commi da 1bis a 1 septies del DL 63/2013 anche in questo caso per costruzioni adibite sia ad abitazione che ad attività produttive con detrazioni che vanno dal 50% al 70% o 80% da ripartirsi in 5 anni su un massimale di spesa di 96.000 per ciascuna unità ubicate in zone a rischio sismico 1, 2 o 3 e che consentano di semplicemente di migliorare il consolidamento statico o effettivamente di migliorare di una o due classi di rischio (75% ed 85% per interventi gestiti su parti comuni di edifici condominiali);
4) recupero o restauro delle facciate degli edifici esistenti compresa la semplice pulitura o tinteggiatura di cui all’articolo 1 comma 219 introdotto con la Legge Finanziaria per il 2020 che prevedono una detrazione del 90% da ripartirsi in 10 anni, ma gli edifici devono trovarsi nelle zone omogenee più densamente popolate e di maggior “pregio” dei nostri comuni in base alla classificazione prevista dal DM 1444/1968 che negli ultimi anni non era più tanto seguita a livello urbanistico (nei piani regolatori non si parla più di zone omogenee A e B ai sensi del citato DM) e che nei primi mesi di quest’anno ha creato non poco incertezza e confusione rallentando l’adozione di decisioni in merito – a tal proposito per chi avesse unità immobiliari ubicate nella città di Torino è possibile verificare se siano ammesse al “Bonus Facciate” cliccando qui BONUS FACCIATE A TORINO - VERIFICA L'AMMISSIBILITA' ;
5) Installazione di impianti fotovoltaici di cui all’articolo 16 bis comma 1 lettera h del TUIR;
6) Installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici di cui all’articolo 16 ter del TUIR in misura pari al 50% di una spesa massima di 3.000 euro;
7) Interventi ammessi alla detrazione del 110% come previsti dall’articolo 119 del DL 34/2020 e come di seguito meglio specificati.
Rientrano dunque in questa possibilità di fruizione delle detrazioni la stragrande maggioranza delle agevolazioni in campo edile. Sono escluse solo alcune previsioni particolari come quelle collegate alla realizzazione ex novo di autorimesse e box pertinenziali, interventi finalizzati alla cablatura degli edifici ed al contenimento dell’inquinamento acustico, quelli relativi all’installazione di grate alle finestre, porte blindate o impianti di antifurto…
Tutto questo al fine di stimolare l’assunzione di decisioni soprattutto di tipo condominiale che per loro natura risultano già normalmente estremamente complesse e macchinose, ma che, con l’invecchiamento della nostra popolazione, sono divenute ancora più lente ed oggetto di sistematico rinvio per tutto quanto non fosse diverso dall’ordinaria manutenzione. Gli anziani non solo non avevano l’interesse a sostenere una spesa che in ragione della propria speranza di vita potrebbero ritenere di non riuscire a sfruttare pienamente, ma a volte potevano anche ritrovarsi in una condizione reddituale tale da non aver abbastanza Irpef per poter recuperare l’intera detrazione loro spettante. Infine alcune astruse previsioni che consentono il trasferimento mortis causa delle detrazioni a beneficio degli eredi solo nei casi in cui l’immobile caduto in successione venga abitato direttamente o tenuto a disposizione (escludendo da tale fattispecie la possibilità di locarlo) di certo non stimolavano i figli a spronare i propri genitori nel sostenere spese importanti.
Passiamo ora a descrivere nel dettaglio gli INTERVENTI AMMESSI ALLA DETRAZIONE DEL 110% ed i soggetti che, salvo modifiche in sede di conversione del DL, potranno beneficiarne.
Partiamo dal requisito soggettivo.
La detrazione al 110% spetta esclusivamente per interventi effettuati prevalentemente da:
- CONDOMINI (edifici suddivisi in una pluralità di unità immobiliari la cui proprietà sia riconducibile a due o più soggetti ex artt. 1117 – 1139 del Codice Civile);
- PERSONE FISICHE al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa o lavoro autonomo (attualmente vi sono alcune distinzioni tali per cui gli interventi diversi da quelli antisismici non risultano ammessi per le abitazioni diverse da quelle in cui si risiede stabilmente – abitazione principale – ma pare che stiano lavorando per trovare ulteriori coperture al fine di eliminare questa distinzione in sede di conversione in legge del DL).
E’ però opportuno precisare che se un’impresa o un lavoratore autonomo possedessero un’unità immobiliare nell'ambito di un condominio dovrebbe comunque poter essere fruita l’agevolazione.
Passiamo ora alla tipologia di interventi agevolabili al 110% ed ai limiti massimi di spessa ammissibili che, per non sbagliare, descriveremo con le stesse parole utilizzate dal legislatore.
a) Interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 60.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 6 novembre 2017.
b) Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 000 moltiplicato per il numero delle unita' immobiliari che compongono l'edificio ed e' riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito.
c) Interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito.
E’ altresì possibile elevare la detrazione al 110% anche per tutti gli altri interventi di riqualificazione energetica previsti dall’articolo 14 del DL 63/2013 (quelli del 65% per intenderci) nei limiti di spesa previsti per ciascuna tipologia di intervento, ma a condizione che siano abbinati ad almeno uno degli interventi di cui sopra.
In ogni caso per poter beneficiare della detrazione del 110% sugli interventi di efficientamento energetico è necessario che la classe energetica dell’edificio certificata dall’A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) migliori di almeno due "posizioni" rispetto alla situazione di partenza o, ove questo non sia possibile, che si possa dimostrare che a seguito dell’intervento si sia raggiunta la classe energetica migliore sulla base delle tecniche e dei ritrovati attualmente disponibili.
Per soddisfare il requisito di cui sopra è altresì possibile considerare l’effetto derivante dall’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici e relativi sistemi di accumulo (da realizzarsi anche in una fase successiva) a condizione che l’energia non autoconsumata in sito sia ceduta al GSE (Gestore Servizi Energetici). La detrazione del 110% spetta fino a un ammontare complessivo delle spese non superiore a 48.000 euro (e comunque nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico) e non è cumulabile con altri incentivi pubblici o altre forme di agevolazione di qualsiasi natura previste dalla normativa europea, nazionale e regionale. Anche per tali spese spetta la detrazione del 110% se vengono contestualmente abbinate ad un intervento di riqualificazione energetica di cui sopra o di consolidamento antisismico di cui diremo ora.
Vengono inoltre elevate al 110% le detrazioni collegate a tutti gli interventi volti a migliorare le caratteristiche antisismiche degli edifici previsti dai commi da 1bis a 1septies dell’articolo 16 del DL 63/2013 a condizione che gli immobili siano ubicati in una zona diversa da quelle a bassissimo rischio di terremoti (zona 4). Questo specifico tipo di interventi già oggi è ammesso anche sulle “seconde case” e ricordiamo che, qualora fosse preferibile, ammette anche la soluzione estrema della demolizione ed integrale ricostruzione dell’edificio nel rispetto dei volumi originari e di quanto a livello urbanistico ciascun comune prevede.
Chiudiamo questa lunga sequenza di interventi ricordando che:
- qualora si intenda gestire un’operazione volta congiuntamente sia alla riduzione del rischio sismico sia alla riqualificazione energetica il limite di spesa complessivo sale ad € 136.000 per singola unità immobiliare;
- sono ammesse alla detrazione del 110% anche le spese sostenute nei confronti di tecnici e professioni per il rilascio di attestazioni, asseverazioni e visti di conformità circa la spettanza della detrazione e la possibilità di cederlo a terzi o di scomputarlo direttamente dal corrispettivo dovuto alle imprese appaltatrici dei lavori.
Ad onor del vero rimangono da definire ancora alcune procedure tecniche proprio in ordine a queste ultime questioni amministrativo-burocratiche, ma abbiamo sicuramente già abbastanza informazioni per iniziare a metterci al lavoro e fare in modo che il 2020 non scorra via veloce vanificando buona parte di quella che potrebbe essere un’ottima opportunità di rinnovare e rivalutare il proprio immobile e per risparmiare sui costi di gestione ed utilizzo dei prossimi anni.
