Il miglioramento dell’efficienza ambientale e della sicurezza statica del nostro patrimonio immobiliare, insieme all’auspicio di contribuire ad alimentare una forte e rapida ripresa economica dopo le difficoltà congiunturali scaturite dall’emergenza pandemia sono tra le principali finalità che hanno portato il legislatore ad introdurre nel maggio 2020 una misura tanto da favorevole da consentire di recuperare sotto forma di detrazione d’imposta, sconto in fattura o cessione del credito fino ad un massimo del 110% della spesa complessivamente sostenuta.
Questa premessa, abbastanza scontata, era doverosa per comprendere il senso degli aggiustamenti successivi portati dallo stesso legislatore all’originario articolo 119 del DL 34/2020, in ultimo con la legge di bilancio per il 2021, e giudicare l’eventuale coerenza o meno dell’ampia serie di interpretazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate sotto forma di circolari e risposte ad interpelli.
Partiamo con le più recenti novità introdotte dal legislatore tutte di carattere espansivo della misura.
1) Stante il perdurare della pandemia e le incertezze applicative iniziali hanno fatto sì che il superbonus del 110% venga prorogato (subordinatamente al parere favorevole del Consiglio UE) alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e per i soli interventi avviati dai condomini che a tale data avranno eseguito almeno il 60% dell’intervento complessivo la proroga è di ulteriore 6 mesi e quindi per tutte le spese sostenute sino al 31 dicembre 2022;
2) Per le spese sostenute nel 2022 la ripartizione della detrazione spettante avverrà in 4 quote annuali di pari importo, in luogo delle 5 rate previste per 2020 e 2021;
3) Viene data la possibilità alle persone fisiche (che operano al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione) di beneficiare del superbonus con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. Viene dunque superata l’incoerenza inziale per cui le parti comuni di un edificio dovevano essere interpretate in senso soggettivo e non oggettivo con l’assurda conseguenza, per esempio, che il tetto di un edificio composto da più unità non era agevolabile al 110% se non riguardava un condominio anche minimo.
Attenzione però che le persone fisiche continuano a poter godere dell’agevolazione solo fino ad un massimo di 2 unità diverse da quelle condominiali. Questo significa che se una persona è unica proprietaria di un edificio composto da 4 unità immobiliare (più eventuali pertinenze) il massimale di spesa sarà da calcolare su sole 2 unità e non su 4.
4) Viene chiarito per legge il requisito dell’indipendenza funzionale dell’unità immobiliare richiesto affinché possa essere assimilata ad un edificio unifamiliare. In particolare si prevede che un’unità immobiliare possa ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico, impianti per il gas, impianti per l’energia elettrica e impianto di climatizzazione invernale;
5) Viene precisato che gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente. Questo inciso fa sì che gli interventi di isolamento termico del tetto potranno essere inclusi tra quelli trainanti, a condizione che nell’insieme interessino almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’involucro dell’intero edificio, a prescindere dal fatto che sia presente un sottotetto riscaldato o meno.
6) Vengono compresi fra gli edifici che accedono alle detrazioni di cui al presente articolo anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.
Questo inciso normativo si aggiunge all’interpretazione che l’Agenzia aveva già espresso in passato ed in ultimo con la risposta all’interpello n. 17 del 7/1/2021 con cui si ammette astrattamente alle agevolazioni anche gli immobili collabenti, inagibili e privi di accatastamento (categoria F2) a condizione che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio .
7) Vengono inseriti tra i cosiddetti interventi “trainati” che possono beneficiare del superbonus del 110% anche quelli finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche mediante la realizzazione di ascensori, montacarichi e qualsiasi strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologico, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap comprese quelle di età superiore a 65 anni.
8) Viene data la possibilità di agevolare anche gli impianti fotovoltaici realizzati sulle pertinenze degli edifici principali.
9) Viene elevato il massimale di spesa per l’installazione, quale intervento trainato, di ogni singola colonnina di ricarica dei veicoli elettrici portandolo a:
- 2.000 euro per gli edifici unifamigliari o per ciascuna delle unità funzionalmente indipendenti;
- 1.500 euro o 1.200 euro rispettivamente per i condomini e gli edifici plurifamigliari che installino complessivamente meno o più di 8 collonnine.
Passiamo ora a commentare una selezione di appena 3 delle centinaia interpretazioni fornite negli ultimi 6 mesi dall’Agenzia delle Entrate a dimostrazione della marcata confusione e difficoltà vissuta sinora in materia di superbonus.
L’apertura volta ad ammettere all’agevolazione direttamente anche le SOCIETÀ SEMPLICI ed in particolare le persone fisiche socie delle stesse come indicato per la prima volta nella Circolare 30 del 22/12/20. Per il vero l’interpretazione fa riferimento esclusivamente alle unità residenziali di fabbricati rurali possedute delle società semplici agricole, ma si ritiene stante la natura di tale tipologia di società che possa essere estesa alla generalità dei casi in quanto nel caso di specie l’Agenzia evidenziava tra l’altro anche la problematica dell’esercizio dell’attività di impresa agricola. La società semplice è per definizione un seggetto di mero godimento per i propri Soci e non aveva tanto senso l’idea di dover farle stipulare dei contratti di comodato gratuito a beneficio dei soci stessi per consentire loro di beneficiare del super bonus.
In senso restrittivo, sebbene non condivisa da gran parte della dottrina, continua ad essere invece l’interpretazione secondo la quale per beneficiare del superbonus il condominio, e ora anche l’edificio composto da più unità possedute dal medesimo proprietario, debba avere natura prevalentemente residenziale. L’Agenzia ritiene che la prevalenza debba essere verificata sulla base delle superfici destinate ad abitazione o meno. Ci sentiamo di sostenere che in un caso del genere gli asseveratori ed i professionisti incaricati del rilascio dei visti dovranno risalire alle autorizzazioni urbanistiche e non limitarsi alla mera situazione catastale di fatto, stante per esempio ai tanti casi in cui in passato si sono trasformate solo dal punto di vista catastale unità residenziali in uffici o viceversa. Oltre a questo tema rimane il dubbio di come considerare le superfici (calpestabili, commerciali, catastali…) e come considerare le pertinenze (ossia in base alla loro natura strumentale in senso oggettivo o in base alla natura del unità a cui sono asservite e dunque in senso soggettivo). Nell’insieme questa interpretazione è una bella “complicazione affari semplici” peraltro che va in senso diametralmente opposto alle finalità del legislatore e la ratio della norma richiamate in premessa. Se l’obiettivo è migliorare l’efficienza energetica e la sicurezza statica del nostro patrimonio immobiliare ed in passato non si sono mai fatte distinzioni tra strumentale e residenziale perché oggi si dovrebbe fare dopo aver già esplicitamente escluso il mondo imprenditoriale dall’agevolazione?
A questo si aggiunga che per quanto riguarda le Onlus, le associazioni di promozione sociale e le organizzazioni del volontariato l'Agenzia si è già espressa in modo estensivo ammettendo all'agevolazione gli interventi indipendentemente dalla categoria catastale e dalla destinazione dell'immobile.
L’ultima considerazione è rivolta ai massimali di spesa per gli interventi ammessi al superbonus che ricordiamo dover rispettare non solo il limite complessivo previsto per ciascuna tipologia di intervento ma anche quello specifico delle singole opere previsto dalle tabelle ministeriali la cui verifica spetterà al tecnico asseveratore. L’Agenzia ha precisato in più occasioni che la parte di spesa eccedente i massimali non potrà beneficiare di nessun’altra detrazione quale ad esempio quella del 50% nell’ampio limite di € 96.000 di spesa per le ristrutturazioni di cui alla tradizionale misura dell’articolo 16 bis del Tuir.
